优质写字楼相继入市，租金波动增长
五一商务区是长沙唯一的成熟商务区，也是优质写字楼的集聚区。随着开福万达广场约 18 万平方米的优 质办公物业于 2013 年第四季度投入市场，令全市优质写字楼总存量达 28.5 万平方米。该优质物业的入 市，标志着长沙开始真正迎来了甲级写字楼时代，也令长沙优质写字楼市场发生了一些变化：
新物业的入市备受市场关注，同时也吸引了一批原本在该区其他物业办公的租户搬迁至此大厦。如龙湖地 产从亚大时代搬至万达广场，租赁 1,700 平方米办公面积。受此影响，部分写字楼因租户的搬迁导致空置 率有所上升。此外，新物业还备受一批开辟长沙市场的新成立企业的青睐，其中金融服务和其他专业服务 企业表现尤其活跃。新的优质写字楼租赁活跃直接带动了成交量的增长，DTZ 戴德梁行研究数据显示， 2013 年五一大道商务区吸纳量超过 5 万平方米，创历史新高。然而因大面积的物业集中入市，该区域的空 置率大幅上升至 46%。租金方面，由于新物业采取低价入市策略以吸引租客进驻，从而令该区甲级写字楼 的租金水平下调至每月每平方米 109.5 元，环比下降 5.6%。
2014 年长沙将会有泊富国际广场和北辰时代广场等优质物业相继入市，为市场带来 16.8 万平方米的新增 优质写字楼供应。虽然目前长沙写字楼市场处于快速发展阶段，需求力量持续强劲，供需两旺，然而大量 优质物业的集中入市会直接造成空置率的明显攀升。此外，我们预期市场需要一段较长的时间才能消化大 体量的供应，租金会随优质物业入市而呈现上涨的态势。
商铺加紧业态调整，体验性消费显著
2013 年4月滨江新城奥克斯广场约14.9万方和9月开福万达广场约21万方的优质商铺入市，令长令长沙优质商铺存量提升至 81.9 万方，长沙的优质商铺面积的供需失衡使得租金水平在过去12个月中加速上涨，截止2013 年底，长沙全市优质商铺的首层租金达到每月每平方米350元。空置率方面，新入市的优质商铺保持较高入住率，加上市场持续快速消化现有存量，长沙优质商铺的空置率低至 5.67%。
传统百货和购物中心加速业态调整，为吸引更多的人流而增加餐饮、休闲娱乐业态的比例。新开业的奥克斯广场和开福万达广场餐饮、休闲娱乐比例均在30%以上。此外，位于五一商圈的王府井百货扩大餐饮面积，引进船歌和黄记煌等品牌餐饮，悦方IDMALL和乐和城也积极新增特色餐饮，以满足消费者需求。
快时尚品牌和大型零售商持续看好长沙的商铺市场，加速布局全市优质商场。其中，优衣库和华润万家表现最为明显。优衣库2013年共新开3家门店，分别位于奥克斯广场、喜盈门范城和雨花亭凯德广场。此 外，华润万家也于 2013 年内新开张3家店，分别位于奥克斯广场、开福万达广场和华晨世纪广场。电子商务对实体店的冲击已经成为摆在传统零售面前的一个现实问题，因此不少本土及国内的商业地产商纷纷试水电子商务，企图通过线上线下的互动促进实体店的销售。2013 年，苏宁电器五一广场 Expo超级店实践云商模式，线上线下互动促销售。此外，友阿集团开发微信购物平台及手机购物 APP，步步高集团自建网上商城。
住宅供需两旺，价格平稳增长
截止 11 月，长沙市住宅批准预售面积约 1,039 万平方米，住宅成交量约 1,094 万平方米，相比前两年的供 需缩减情况，2013 年市场表现出回暖趋势。分区来看，岳麓区、雨花区和望城区既是供应量最集中的区域 也是成交量最大的区域，三区的供应量和成交量均超过总量的 65%。
从国家统计局监测数据来看，11 月长沙新建商品住宅价格同比增长 11.8%，在中部六省会城市中涨幅仅次 于太原的 12.5%和郑州的 12.4%，鉴于长沙房价基数较低，未来依然有上涨的趋势。分月来看，长沙房价 同比涨幅从 1 月的 2%一直上升到 11 月的 11.8%，环比涨幅则出现波动性变化，其中传统销售旺季的推盘 减价以及年底放量促销，使得 9 月和 11 月以 0.6%的涨幅垫底。
戴德梁行数据显示，12 月芙蓉区以每平方米 7,148 元的房价引领六区，而望城区以每平方米 4,156 元 垫底六区。相比去年同期数据来看，天心区、芙蓉区和望城区房价均有所下降，其中望城区以 5.46%的跌 幅居首位，而雨花区、岳麓区和开福区则稳中有升，岳麓区以 4.71%的涨幅居第一位。
面对持续强劲的需求，戴德梁行预计下季度长沙住宅市场价格将保持平稳，而随着政策对住房市场调控作用的显现，以及传统淡季的到来，成交量增长速度会有所减缓。
