上海易居房地产研究院12月13日发布了《2014年1-11月全国房地产市场报告》。报告指出，土地成交量明显回落，成交价格再创新高；房地产投资增速进一步放缓，新开工面积降幅加大；商品房销售量持续负增长，价格同比微涨；房企到位资金与去年持平，销售回款资金占比继续上升。总体而言，行业调整态势依旧，全国楼市继续筑底。
易居研究院研究员朱光指出，从今年土地购置面积增幅走势看，前三月进入负增长区间后，整体呈现平缓收窄态势，虽然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增长区间，但前十一个月再次回落至负增长区间。主要是一方面11月当月土地购置面积同比大幅下滑，另一方面也与去年同期基数大幅上升有关。预计今年全年随着去年同期基数的进一步上升，土地购置面积同比增幅整体仍将处于负增长区间，跌幅不会太大。
从土地价格看，今年以来，土地价格整体呈现平稳上行态势，前十一个月土地成交均价继续创历史新高，主要随着年底临近，地方推地力度加大，也出现了较多的优质地块，在吸引房企关注时，也加剧了企业间的竞争，从而推动了优质地块价格的持续走高。预计今年全年，随着土地市场的平稳，土地价格仍将上行，但增幅趋于收窄。
从商品房销售面积同比增幅走势看，自今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，7月以来基本保持平缓，显示近期商品房市场仍处于筑底调整阶段。虽然中央层面放松房贷，给楼市带来了积极影响，但由于诸多商业银行落实力度不够，市场需求提升有限，再加上去年同期基数较高，都导致商品房销售面积同比仍旧处于负增长区间。预计今年全年和明年上半年，随着去年同期基数的逐步回落，商品房同比跌幅整体也将趋于收窄并转为正增长。
从房企资金情况看，今年以来房地产开发企业到位资金同比增幅整体呈现逐步回落态势，今年前十一个月的同比增幅回落明显，房地产开发企业到位资金基本与去年同期持平，前十一个月的增幅也创造了五年来的新低，房企促销压力依然较大。虽然近期中央出台信贷松绑以及降息等一系列刺激政策，但多家商业银行并未完全落实，因此房企资金压力依旧较大，随着政策的逐步落实以及市场的改善，预计明年房企资金同比增幅也将平稳上行。
一、土地成交量明显回落，成交价格再创新高
（一）全国土地购置面积同比再次负增长，全年交易量将小跌
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。
从今年土地购臵面积增幅走势看，前三月进入负增长区间后，整体呈现平缓收窄态势，虽然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增长区间，但前十一个月再次回落至负增长区间。主要是一方面11月当月土地购臵面积同比大幅下滑，另一方面也与去年同期基数大幅上升有关。预计今年全年随着去年同期基数的进一步上升，土地购臵面积同比增幅整体仍将处于负增长区间，跌幅不会太大。
（二）全国土地购置均价增幅收窄，价格依旧创历史新高
1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价2911元/平方米，同比增长16.8%，增幅较1-10月份收窄2.2个百分点。从土地价格看，今年以来，土地价格整体呈现平稳上行态势，前十一个月土地成交均价继续创历史新高，主要随着年底临近，地方推地力度加大，也出现了较多的优质地块，在吸引房企关注时，也加剧了企业间的竞争，从而推动了优质地块价格的持续走高。预计今年全年，随着土地市场的平稳，土地价格仍将上行，但增幅趋于收窄。
二、房地产投资增速进一步放缓，新开工面积降幅加大
（一）全国房地产开发投资增幅持续放缓，年底趋于平稳
1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。11月份，全国房地产开发投资9381亿元，同比增长7.6%。其中，住宅投资6212亿元，同比增长5.5%。
从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体呈现逐步回落的态势，前十一个月增幅再创五年来的新低。主要是近期行业依旧处于调整期，虽然中央在政策层面有所放松，但地方能否完全落实还有待观察。房企为了冲击年度销售业绩，在年末将更多注意力放在了去库存和回笼资金上，因此投资力度有所放缓。预计今年全年，随着市场的筑底调整，房地产投资同比增幅也将趋于平稳。
分地区看，1-11月份，东部地区房地产开发投资48238亿元，同比增长12.0%，增速比1-10月份回落0.4个百分点；中部地区投资18650亿元，增长9.2%，增速回落1.8个百分点；西部地区投资19713亿元，增长14.2%，增速提高0.2个百分点。从各地区投资增幅看，西部地区处于首位，显示该区域市场相对活跃。
（二）全国房屋新开工面积跌幅加大，全年新开工量或小跌
1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。11月份，房屋新开工面积同比下降31.2%。其中，住宅新开工面积同比下降33.8%。
从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势，主要是7月以来各月的房屋新开工量基本都同比增长。但11月当月房屋新开工面积同比出现大幅下滑，导致前十一个月房屋新开工面积同比增幅自年初以来再次有所回落。预计今年全年房屋新开工面积同比跌幅将有所收窄，全年新开工量较去年将小幅下跌。
三、商品房销售量持续负增长，价格同比微涨
（一）商品房销售面积跌幅小幅扩大
1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%。
从商品房销售面积同比增幅走势看，自今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，7月以来基本保持平缓，显示近期商品房市场仍处于筑底调整阶段。虽然中央层面放松房贷，给楼市带来了积极影响，但由于诸多商业银行落实力度不够，市场需求提升有限，再加上去年同期基数较高，都导致商品房销售面积同比仍旧处于负增长区间。预计今年全年和明年上半年，随着去年同期基数的逐步回落，商品房同比跌幅整体也将趋于收窄并转为正增长。
从各物业类型看，前十一个月除了商业营业用房同比上升外，住宅和办公楼仍旧呈现同比下降态势。其中住宅销售面积下降10%，销售额下降9.7%；办公楼销售面积下降9.2%，销售额下降20.9%；商业营业用房销售面积增长7.1%，销售额增长7.2%。前十一个月，住宅销售量同比跌幅小幅加大，主要与11月当月住宅销售量同比大幅下跌有关。
分地区看，1-11月份，除西部地区商品房销售面积同比增长外，东部和中部地区均不同程度下降，其中东部地区降幅最大，同比下降达15%，显示东部地区商品房市场降温最为明显。
（二）商品房成交均价同比小幅正增长
1-11月份，全国商品房成交均价同比增长0.4%，而1-10月份为同比下降0.2%。其中住宅成交均价增长0.3%，办公楼成交均价下降13%，商业营业用房成交均价增长0.08%。今年前十一个月，除了办公楼价格增幅仍处于负增长区间外，住宅和商业营业用房价格同比均小幅增长。从价格增幅走势看，住宅整体相对平稳，前十一个月增幅再次回到正增长区间。今年全年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格仍将继续呈现小幅上升态势。
（三）商品住宅待售面积增幅小幅回落，市场库存压力依旧突出
11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。
11月末，商品住宅待售面积同比增长28.1%，较10月末增幅下降0.5个百分点，而前十一个月商品住宅销售面积同比则下降10%。两者的差值为38.1%，与10月末差值持平。进入11月，受到楼市放松政策影响，市场成交有所回升，库存得到了一定的消化。但由于临近年底，房企推盘力度也在加大，再加上政策对市场的提振作用并未达到预期，因此也给楼市的去库存带来了较大的压力。预计今年年底以及明年上半年，随着地方楼市放松政策的逐步落实，楼市也将逐渐复苏，库存压力将进一步缓解。
四、房企到位资金与去年持平，销售回款资金占比继续上升
1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%；利用外资530亿元，增长11.8%；自筹资金46243亿元，增长8.2%；其他资金44089亿元，下降9.3%。在其他资金中，定金及预收款26810亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12130亿元，下降4.2%。
从月度累计情况看，今年以来房地产开发企业到位资金同比增幅整体呈现逐步回落态势，今年前十一个月的同比增幅回落明显，房地产开发企业到位资金基本与去年同期持平，前十一个月的增幅也创造了五年来的新低，房企促销压力依然较大。虽然近期中央出台信贷松绑以及降息等一系列刺激政策，但多家商业银行并未完全落实，因此房企资金压力依旧较大，随着政策的逐步落实以及市场的改善，预计明年房企资金同比增幅也将平稳上行。
从开发企业资金来源的构成分析，1-11月份，国内贷款占17.5%；利用外资占0.5%；自筹资金占42%，其他资金占40%。
销售回款成为房企资金主要来源。与今年前十月相比，前十一个月各项资金来源占比中，除了利用外资占比基本一致外，国内贷款和自筹资金占比均回落，其他资金占比继续上升。在其他资金中，定金及预收款和个人按揭贷款占比均上升，显示近期房企推盘力度较大，利用销售回款明显。
五、全国楼市继续筑底，部分城市有望复苏
总体而言，今年前十一个月，全国楼市仍处于调整阶段。从土地市场看，土地交易量呈现量跌价升的态势；从房地产投资情况看，依旧呈现逐步放缓的态势，房屋新开工量跌幅加大；从商品房市场看，虽然近期一线城市和部分二线城市成交有所上升，但全国整体继续低迷，楼市库存压力依旧突出；从房企资金情况看，同比增幅进一步回落，给房企的融资渠道和手段提出了更高要求，房企资金压力短期内仍然较大。预计今年年底以及明年年初，全国楼市仍将继续调整，随着地方放松政策效应的逐步释放，部分城市将会率先复苏。
